Vin vào vấn đề sở hữu chung, riêng, nhiều chủ đầu tư đưa ra những áp chế,quy định bắt bí đối với cư dân sống tại các khu dân cư. Việc phân định phạmvi sở hữu các không gian chung - riêng trong các tòa chung cư đã diễn ratrong thời gian dài nhưng đến nay luật còn chưa quy định rõ ràng.Tranh chấp sở hữu chung cư liên tục bùng phátMời khách ở trước lấy tiền sau để bán được chung cưKhu chung cư vừa ở vừa runNỗi lo... sập chung cưPhí dịch vụ chung cư như... phụ nữ vào spa“Lùm xùm” tranh chấp chung cư cao tầng
Tranh chấp do hợp đồng nhập nhèm sở hữuMột trong những nhân nguyênkhiến các tranh chấp chung cư kéo dài ồn ào là vì trong các hợp đồng muanhà, chủ đầu tư không nêu hoặc nêu rất sơ sài về các điều khoản sử hữuchung.Cách đây vài năm, khi thị trường chung cư đang còn sôi động và hút khách thìviệc ký được hợp đồng mua nhà phải trải qua nhiều cửa, nhiều bước
Phong Thủy . Có khingười mua nhà phải chờ đợi hàng ngày tranh nhau đến lượt để ký được hợpđồng. Đến nay, người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn và thực sự nắm thế “kèotrên” trong giao dịch mua bán bởi phân khúc chung cư đã trở nên bão hoà vànguội ngắt.Song quyền thương thảo hợp đồng là quyền quan trọng nhất giữa việc mua vàbán thì chưa có nhiều thay đổi. Nhìn vào hợp đồng mua nhà hiện nay khôngkhác cách đây cả chục năm, người mua vẫn chỉ được ký vào các điều khoản màchủ đầu tư đưa ra mà không có quyền thương thảo.Trong khi đó, các vụ tranh chấp liên quan đến cư dân chung cư ít khi đượcgiải quyết triệt để vì thiếu cơ sở pháp lý ngay từ khâu ký hợp đồng.Ví như trong phần nội dung về sở hữu chung-riêng ghi trong bản hợp đồngmua nhà BMM giờ đây không khác mấy so với các hợp đồng được ký cách đây gầncả chục năm. Cụ thể, hợp đồng mua căn hộ tại The Manor năm 2005 dày tới 11trang nhưng chỉ thấy quy định các điều khoản ràng buộc giữa 2 bên mua và bánmà không hề nhắc tới các dịch vụ tiện ích như trong quảng cáo về The Manor.
ranh chấp sở hữu chung cư ngày càng gay gắt Trong bản hợp đồng này chỉ có điều 11 về “Công trình tiện ích” nhưng chỉ vàidòng ngắn gọn: “Ngoại trừ pháp luật có quy định khác, các công trình tiệních do bên A (Chủ đầu tư) xây dụng hoặc lắp đặt bên trong hoặc bên ngoài TheManor bao gồm nhưng không giới hạn đường sá, hệ thống cấp thoát nước, hệthống cáp (điện, điện thoại, truyền hình…) thuộc quyền sở hữu của bên A”.Theo các khách thì điều khoản này rất chung chung, nên khi xảy ra tranh chấpthì những điều khoản nhập nhằng trên khiến các hộ dân khó đòi hỏi được quyềnlợi mà họ cho là chính đáng. Chính việc nhập nhèm trong quyền sở hữu chungriêng nên thường không đi đến thống nhất trong quyền sở hữu chung và quản lýtòa nhà.Sở hữu chung trong nhà chung cư: Luật còn bỏ lửngTrong buổi tọa đàm giữa Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) với Đoàn Luật sưTP.HCM được tổ chức gần đây, thực trạng sở hữu chung, riêng trong nhà chungcư đã được mổ xẻ khá kỹ.Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Trưởng ban Tuyên truyền Hội Luật gia TP.HCM) chorằng, Bộ luật Dân sự (BLDS) hiện hành không điều chỉnh sở hữu chung trongnhà chung cư bằng các quy định mang tính nguyên tắc trong khi thực tế đãphát sinh nhiều tranh chấp phức tạp. Cụ thể, BLDS có 13 điều quy định sở hữuchung về tài sản nhưng chỉ có một điều (Điều 225) dành cho sở hữu chungtrong nhà chung cư. Bản thân điều luật chỉ quy định “là phần diện tích,trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, các chủ sở hữu trong nhà chungcư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng thiết bịchung”. Vậy phần sở hữu nào được coi là phần sở hữu chung, thiết bị nào làchung, phần sở hữu này được bố trí ở khu vực nào trong chung cư? Khi mua,bán căn hộ, người dân có được quyết định đến phần diện tích được coi là sởhữu chung hay không?Theo nhiều chuyên gia khác, Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng chung cưnăm 2008 của Bộ Xây dựng quy định liệt kê phần sở hữu chung là: “Phần cònlại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng. Không gian và hệ thốngkết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung gồm khung cột, tườngchịu lực, tường bao, sàn, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, đường thoáthiểm, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas và các phần khác không thuộcsở hữu riêng của căn hộ nào”. Tuy nhiên, phần diện tích tầng hầm, tầng lửng,tầng trệt là tài sản chung hay riêng thì chưa được luật liệt kê. Trong khiđó, đã có nhiều vụ tranh chấp về nhu cầu tất yếu mà người sống trong chungcư phải sử dụng là tầng hầm để xe. Thực tế để sử dụng được hầm để xe, hầuhết chủ căn hộ phải thương lượng với chủ đầu tư để thuê lại và phải chịu mứcgiá bất lợi. | Hầm để xe của chủ đầu tư hay chủ các căn hộ? (Ảnh: PL&XH) Luật sư Phan Trung Hoài (Đoàn Luật sư TP.HCM) kiến nghị, quy định về sở hữuchung trong nhà chung cư phải được xây dựng lại cho cụ thể, dễ hiểu để tránhtranh chấp phát sinh. Chẳng hạn, ngoài hầm để xe thì phần khuôn viên đượccoi là sở hữu chung nhưng chủ đầu tư biến thành căn tin để kinh doanh thìgiải quyết ra sao? Hoặc chủ đầu tư tự ý cải tạo tầng thượng chung cư thànhdiện tích văn phòng cho thuê mà không tham khảo ý kiến của các hộ dân... Trong báo cáo gửi UBND TP Hà Nội đầu tháng 7/2012, Sở Xây dựng Hà Nội khẳngđịnh, sau khi kiểm tra tại 12 dự án khu căn hộ trên địa bàn các quận, huyệnBa Đình, Đống Đa, Cầu Giấy, Hà Đông, Thanh Xuân, Từ Liêm..., đã phát hiệnnhiều bất cập trong đầu tư, quản lý, khai thác nhà chung cư.Nhiều chủ đầu tư vi phạm trong sử dụng diện tích sở hữu chung, kinh doanhchưa được hạch toán công khai, chi phí chưa được tính bù vào giá dịch vụ;các khoản thu phát sinh từ hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ cho toà nhàchưa công khai (như quảng cáo, thu thêm tiền của các hộ không chính chủ...);nội dung hợp đồng mang tính áp đặt với các hộ dân...Về tình trạng tranh chấp tại các chung cư hiện nay, đại diện Sở Xây dựng HàNội cho rằng, bản chất là do sự thiếu minh bạch trong xác định sở hữu chung– riêng và mâu thuẫn này đang ngày càng nghiêm trọng.Tuy nhiên, các biện pháp hậu kiểm công trình sau khi đưa vào sử dụng còn rấthạn chế, nhất là việc xác định sở hữu chung - riêng giữa chủ đầu tư với cưdân.Quy định của pháp luật là chủ đầu tư phải xúc tiến thành lập ban quản trịsau khi có tối thiểu 50% các hộ dân vào ở nhưng nếu chủ đầu tư cố tình khôngthành lập cũng chưa có chế tài xử lý.Còn trong báo cáo mới đây của Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà NộiDương Đức Tuấn gửi đoàn giám sát Thường trực HĐND thành phố về việc thựchiện pháp luật trong quản lý chung cư cho hay, việc quản lý và cơ chế quảnlý nhà chung cư hiện nay thực hiện còn lúng túng, dẫn đến phải có mô hìnhquản lý riêng đối với dạng công trình, dự án đầu tư mang tính chất hỗn hợpnày.Về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, Sở QHKT chorằng, đã quy định trong Luật Nhà ở, nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể về phươngpháp xác định và phân định rõ ràng diện tích sở hữu chung, riêng, quyền lợi,trách nhiệm, quyền hạn của các bên liên quan trong quản lý, khai thác, vậnhành. Việc quản lý tầng 1 và các diện tích công cộng trong các khu nhà chungcư còn hạn chế, gây tranh chấp, khiếu kiện.Về thực trạng quản lý các khu dịch vụ công cộng trong các khu chung cư chưachặt chẽ, hiệu quả, gây mâu thuẫn với quyền lợi của các hộ dân (việc sử dụngcác tầng hầm, tầng 1, tầng mái…). Do chưa có sự thống nhất về giá dịch vụ vàchất lượng cung cấp dịch vụ nhà chung cư, nên đã xảy ra tranh chấp giữa mộtsố hộ dân sử dụng dịch vụ và chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư (vềquản lý tầng hầm, tầng mái và diện tích sinh hoạt cộng đồng). | Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau:Phần sở hữu riêng Phần sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm: - Phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ; phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác. - Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ). - Các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ, trong phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ hoặc của các chủ sở hữu khác. Chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung cư được gọi chung là các chủ sở hữu nhà chung cư.Phần sở hữu chung Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau: Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: Không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư. Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư, các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Thu Phương (Tổng hợp)
Xem Thêm :
| 
